0797-32-8118相続や贈与で所有した収益物件の売却
相続や贈与で所有した「収益物件」の売却をお考えの方へ…不動産投資家の購入基準を少しお話します。（基本編）
賃貸に出ているビルやアパートなどの不動産のことを「収益物件(オーナーチェンジ物件)」と呼びます。このような収益物件を売りたいと考えている売主は、「不動産投資家」と言われる買主に対して、投資に値する物件であることをアピールし販売活動を行っていきます。
では、不動産投資家が収益物件を購入する際、どのような基準で判断するのでしょうか？
●不動産投資家が購入基準とする「利回り」とは
収益物件の価値を計る購入基準の一つに「利回り」という数値があります。
利回りは、年間賃料を物件価格で割って算出したもので、同じ家賃でも、物件価格が高ければ利回りは低くなり、物件価格が安ければ利回りは高くなります。買主は、高利回りであるほどリスクが含まれている可能性があると考えます。
<「利回り」の算出方法>
「利回り」=年間賃料÷物件価格
例)賃料：100万円、物件価格：1000万円の場合
賃料(100万円)÷物件価格（1000万円）=0.1→利回り10%
●不動産会社の「目利き力」が鍵
不動産投資家が利回りと同様に重要視しているのが、不動産会社の「目利き力」です。不動産会社は、物件の構造、築年数、立地などをもとに査定を行い、銀行の融資プランや物件の収益モデルなどを練り上げて、販売計画の立案を行います。
以下の2つの例を参考にしてみましょう。
例1）「都心部の駅近、平成20年建築のRC物件の場合」
→RC物件で築年数10年程度ならば補修も少なく、銀行融資も期待できそう
→立地も良く賃貸収入も安定しそう
→利回りは6.5％でも売れそう
例2)「田舎の木造ハイツで、昭和55年建築の場合」
→木造で古い…補修工事費用もかかるし、銀行融資は期待できない
→立地的に入居者が見込めず、今後の賃貸需要も低そう
→利回りは15％ほどに設定しないと買主が見つからないかも
このように収益物件を売り出すには、「適正な価格算出」「市場動向の把握」だけでなく、「物件の収益モデル」も重要になってきます。売主・買主ともに納得できるプランを提示し、円滑に成約まで至るには、不動産会社の「目利き力」が鍵となるのです。
●収益物件の売却に強い不動産会社を見極めるには
ひと口に不動産会社といっても、住宅物件ばかりを扱っている不動産会社と収益物件の取引を重ねている不動産会社では得意分野が異なります。
過去には、収益物件の取引実績がない不動産会社に売却を任せた結果、売主が大損するというトラブルに発展してしまった事例も少なくありません。
収益物件の価格査定方法がわからず住宅物件の算出方法で査定した結果、買主は破格値で収益物件の購入が可能となってしまい、売主は大きな不利益を被ってしまったのです。
不動産会社選びは収益物件に強いか必ず確認しましょう。
●「所在物件のエリア」に強い、収益物件に強い不動産会社
収益物件の売却は、物件のある所在地をよく知る不動産会社に相談することが重要です。全国の物件を取り扱っている大手不動産会社やインターネットで利用できる査定サービスなども数多く存在しますが、所在エリアに精通していない場合は、結果が出にくい傾向があります。
<不動産会社を選ぶポイント>
・立地、環境に精通している
・不動産流通事情に詳しく信頼がある
・市場動向を知っていて成約につながりやすい
芦屋を中心とした阪神間で、収益不動産の売買についてお悩み・困りごとなどがあれば、ぜひ「ホライゾンホーム」へご相談ください。少しでも条件の良い成約を目指し、全力でサポートいたします。
