住宅ローンを滞納している方
【任意売却】

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任意売却の仕組みとメリット、注意点

住宅ローンの滞納が続くと「競売」のリスクが高まります。競売となれば自宅不動産はおろかその他の財産もすべて差し押さえられることに。「任意売却」とは、こうした最悪の事態を招かないための最終手段と言ってよいでしょう。ここでは、芦屋市、西宮市、東灘区で任意売却を行う「ホライゾンホーム」がこの任意売却の仕組みとメリット、注意点などを解説します。

任意売却とは？

任意売却とは？

会社倒産やリストラなどで住宅ローンの滞納が続くと最悪の場合、裁判所によって自宅不動産が差し押さえられ、「競売」を通じて強制的に売却させられます。もし、こうなる前に自宅を売り、そのお金を残債に充てようとしても、ローンが残っている状況ではそれができません。なぜなら自宅不動産は金融機関の担保になっているためです。簡単に言えば、住宅ローンを完済しないと家を売ることができないということです。

それでも、残債が比較的少なく、家を売って得た資金を充てることで完済の見通しがあれば金融機関も理解を示してくれるかもしれません。しかし、その逆に家を売って得た資金を充てても残債をクリアするには程遠い状態=オーバーローンではそれも絶望的です。

こうした、窮地を救ってくれるのが「任意売却」。任意売却とは、残債のある状態でも自宅を売ることができるよう不動産会社が債権者である金融機関と交渉し、自宅を適切に売却する方法です。市場価格よりも格段に低い価格で売りに出される競売とは違い、一般の不動産売却と同じレートで自宅を処分できるので、売却金で残債を減らし、なおかつ生活再建を目指すことが可能になります。

競売と任意売却でどう違う？

前述のように、競売は強制的であるだけでなく、市場価格よりも安価な値段でしか自宅不動産を売れないため、売却して得た資金だけで残債を圧縮することが困難になりがちです。ところが、任意売却では下表のようにそれが可能になるだけでなく、生活再建にも希望が持てるようになります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

比較する点 競売 任意売却
売却価格 最低売却価格は通常（市場価格）の3～5割安で設定され、実際の落札価格もせいぜい8割程度。残債の額にもよりますが、返済の負担を減らすまでには至りません。 売却価格は一般的な不動産売却と変わりません。したがって、競売よりは残債を減らせる可能性があります。
残債の返済 金融機関と交渉して返済方法を変更することができません。競売終了後も、これまでと変わらない負担が続くことになります。 売却して得た資金を充ててもなお残債があるような場合でも、金融機関との交渉により、本人に無理のない返済方法に変更してもらえます。
プライバシー 裁判所のホームページや官報で競売情報が公表されるため、第三者がその事実を知る可能性があります。また、競売前に裁判所から執行官が自宅に立ち入るため、それで近所の知るところになることもあります。 任意売却も、一般の不動産売却と変わらず、秘密厳守で進められるのでご近所や知人など第三者にその事実が知られることはありません。
引越費用 売却して得た現金はすべて債権者への返済に充てられることとなり、そこから引越費用を捻出することができません。 自宅を売却して得た現金の一部を諸経費に充てられるのも任意売却のメリットです。もちろん、引越費用もそこから充当できる場合があります。
生活再建 競売では自宅不動産だけでなく財産を失うこともあるので、今後の生活について目途が立ちにくいです。 任意売却で手放すのは自宅不動産のみ。また、債権者と交渉すれば、生活再建のための資金を確保することも可能です。

任意売却と競売の違い

任意売却が可能な期間

住宅ローンの滞納が何ヶ月も続いている状況で、なおかつ金融機関などからの督促や催促を無視し続けると、やがて「競売」という最悪の事態に立ち至ります。ここでは、滞納から競売までの流れと、どの時点まで任意売却が有効なのかを示します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

任意売却の余地 住宅ローン滞納期間 状況
間に合う 滞納前 この時点ではまだ月々の返済が滞ってはいません。しかし、すでに家計が行き詰まってきており、貯金などを切り崩して返済に充てている状態であることも。
3ヶ月滞納 それまで金融機関から届いていたのが督促状ではなく、「一括弁済通知」に変わります。つまり、残債をすべて一括で払いなさいという債権者としての意思表示です。これにも答えず、放置していると金融機関は返済の意思がないものと見なして競売の準備に入ります。
4ヶ月滞納 金融機関から「競売開始通知」が届きます。もしこの段階で何の対策も講じないと、残り4～5ヶ月で競売が執行されます。
～5ヶ月滞納 競売の執行官が自宅不動産や他の動産の調査のため裁判所から自宅へやってきます。これは強制執行なので拒否できません。場合によっては同じ時期に不動産業者が訪問することもあります。
間に合わない 6ヶ月以降 競売が開始され、買い手が付き、売買が成立すると強制立ち退きとなります。この段階ではもはや任意売却を講じることはできません。少なくともこうなる前に不動産会社に相談しなくてはなりません。
任意売却ができなくなるタイミング

どんなに遅くとも、滞納から6ヶ月に入った段階で金融機関は競売を強行します。したがって5ヶ月を過ぎたあたりで最終的な結論を下さなければなりません。ただし、これは一般論であり、ケースによってはスケジュールが前後することもあるので要注意です。いずれにせよ、競売が実施されてからではすでにタイムリミットで任意売却に着手できません。金融機関との交渉など準備期間を考慮すれば、滞納が3ヶ月を過ぎた段階で任意売却を視野に入れるべきでしょう。

任意売却の流れを記載いたしましたが、お客様の状況を把握し的確なアドバイスの上、早めに判断していくことが任意売却では重要となります。まずはホライゾンホームにお問い合わせください。